Wojewody kryzys nie rusza
czwartek, 1 paź 2009. Autor: Kasjer
Ktoś na głowę upadł w programie rządowym „Rodzina na swoim”. Od dzisiaj obowiązują nowe – wyznaczane przez wojewodę – limity stawek za m kw. mieszkania. W Olsztynie stawka ta wynosi 6,4 tys. zł. Więcej niż w Krakowie i Łodzi (6 tys. zł). Przed nami jest Warszawa (7,7 tys. zł), Poznań (7 tys. zł), Wrocław (6,65 tys. zł). Deweloperzy zacierają ręce i już przymierzają się do podwyżek cen. Państwo zamiast wprowadzać mechanizmy obniżające ceny za mieszkania, działa dokładnie odwrotnie. Wojewodowie ustalają wskaźniki raz na pół roku na podstawie danych WUS. Cały mechanizm zbierania danych i obliczania wskaźnika działa z dużym poślizgiem i po ostatnich zmianach ustawowych jest korzystny bardziej dla deweloperów niż bezdomnej rodziny. Wojewoda opiera się na danych sprzed kryzysu i w ten sposób ustala zawyżony wskaźnik. W ślad za wojewodą pójdą teraz deweloperzy, którzy mają doskonałe wytłumaczenie podwyżki cen i to o kilkaset złotych na metrze. Mieszkania sprzedają się w Olsztynie nie najlepiej, ciężko na wtórnym rynku opylić je po 5 tys. za metr. Rządowy program „Rodzina na swoim” zakłada budżetowe dofinansowanie przy spłacie kredytu hipotecznego mieszkania do 75 m kw. Deweloperzy nie są w ciemię bici i wraz ze zwiększeniem limitów budżetowych szybko podciągną cenę do wskaźników wojewody, bo banki i tak skredytują drogie mieszkania. Ostatni Newsweek wyjaśnia na czym polega mechanizm przeliczania. Niestety nie ujawnia który lobbysta załatwił branży korzystne przepisy. Gdy w 2006 roku startowała „Rodzina na swoim”, limity cen równały się średnim kosztom budowy (w Warszawie było to ponad 4,5 tys. zł). Ale znalezienie wówczas mieszkania w dużym mieście za takie pieniądze było niemożliwe. Oprócz kosztów budowy zaczęto więc uwzględniać w limitach marże deweloperów. W 2007 roku podwyższono limit o 30 proc., tworząc „stały wskaźnik” 1,3 przez który należało przemnożyć GUS-owską średnią. Szybko okazało się, że 30 proc. to za mało, więc po kilkunastu miesiącach ustawodawca podwyższył wskaźnik uwzględniający marże deweloperów z 1,3 do 1,4. Dziś sytuacja się odwróciła o 180 stopni i wskaźnik jest zawyżony o kilkadziesiąt procent. Widać, że urzędników kryzys nie dotyczy. Chyba, że kryzys myślenia…
Newsbar wydawał mi się rzetelną redakcją, jak się jednak okazuje publikujecie nie sprawdzone informacje, w związku z tym informuję, że:
Od 1 października 2009 roku do 31 marca 2010 wskaźnik przeliczeniowy wynosi:
- 3520 zł dla województwa warmińsko-mazurskiego
- 4936 zł dla Olsztyna.
Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest przez wojewodę dwa razy w roku, na okres 6 miesięcy na podstawie:
- danych uzyskiwanych z Urzędu Statystycznego dotyczącego średniej ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w województwie i mieście Olsztyn za kwartał poprzedzający kwartał w którym obliczony jest wskaźnik
- danych z GUS (wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych wg województw w danym kwartale)
- danych wynikających z własnej analizy Urzędu opartej o informacje przekazane przez inwestorów budynków wielorodzinnych).
Wojewoda nie ma żadnego wpływu na wysokość wskaźnika, ponieważ dokonuje jedynie jego wyliczenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wysokość wskaźnika zależy jedynie od danych uzyskanych z Urzędów Statystycznych oraz od inwestorów.
Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ma istotne znaczenie dla ustalania stawek czynszu lokali mieszkalnych, kaucji mieszkaniowych, dodatków mieszkaniowych, uzyskania kredytów mieszkaniowych i innych zagadnień związanych z określeniem wartości odtworzeniowej lokali mieszkalnych.
Wysokość wskaźnika nie ma wpływu na rynkową wartość mieszkań.
Aktualnie obowiązujący wskaźnik wyliczony został na okres od 1 października 2009r. do 31 marca 2010r.:
Miasto Olsztyn – 4936 zł (poprzednio 4 313 zł)
Województwo Warmińsko-Mazurskie – 3520 zł (poprzednio 3224 zł)
Pragniemy poinformować Panią rzecznik, że rzeczywisty wskaźnik w programie „Rodzina na swoim” jest właśnie taki jak napisaliśmy czyli 6,4 tys. zł i należy do jednych z najwyższych w kraju. Wskaźnik ten jest wyliczany w dość skomplikowany sposób. Skoro zarzuca nam się nierzetelność w takim razie przeprowadzimy krótki dowód. Otóz aby wyliczyć poprawnie wskaźnik trzeba wziąć średnią z ostatnich dwóch wskaźników wojewody i pomnożyć przez współczynnik 1,4. Rachunek będzie więc wyglądał tak:
Sumujemy ostatni wskaźnik z poprzednim i dzielimy przez 2, czyli 4936+4313/2=4624,5
Uśredniony wskaźnik mnożymy następnie przez współczynnik 1,4 (dawniej 1,3) i w ten sposób otrzymujemy 6474,3 Tyle wynosi wg naszych obliczeń rzeczywisty wskaźnik dla Olsztyna w programie Rodzina na swoim.
Czy to znaczy, że jeżeli podpisałem umowę w zeszłym roku na 2,2 tys., to w tym roku deweloper weźmie albo ma prawo wziąć 3,5?
Tzw. teren.
Dlaczego uważacie, że wzrost wskaźników przeliczeniowych doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. Historia pokazuje, że jest dokładnie na odwrót. Jesli deweloper nie był w Warszawie w stanie sprzedać mieszkania w cenie 7200 za metr, nie zwiększy teraz cen do 7700 bo wzrósł wskaźnik. Obniży za to cenę droższych mieszkań aby zmiescic sie w limicie. Decyzja wojewodów zatem jak najbardziej słuszna.